案情

2005年5月1日，黄某作为甲方与贺某作为乙方签订了1份《店面出租合同书》，合同约定：甲方将洪江市黔城镇人民路的空门面一间和地下室一层出租给乙方，每年租金8800元，租房合同期限3年，房租每年一交；房屋出租期间，乙方所用水、电费及工商税务由乙方负责；房屋出租期间，乙方如需门面装修、改建转租等有关方面的问题，必须提前半个月通知甲方；合同到期后甲方如自己使用可以收回。如甲方不收回，在同等条件下优先租给乙方。2007年8月，贺某将店面转租给杨某，杨某于2007年9月10日在工商行政管理局办理了经营服装的个体工商户营业执照。杨某经营不久，欲将服装店转让，恰遇廖某有经营服装的意图，杨某就将黄某与贺某签订的《店面出租合同书》的乙方增加为贺某与自己二人，租赁时间改为2007年9月1日至2012年9月1日，租房合同期限改为5年。合同改好后，杨某就将改过的合同交给廖某。经廖某和杨某协商，廖某于2007年12月26日正式接管杨某的服饰店。廖某向杨某支付了15800元的店面转让费，截止至2008年5月1日前的店面租金3120元。2008年5月1日原合同到期后，黄某未收回门店，双方也未重新签订合同，廖某依然在原租赁的门店继续经营服饰店，黄某也直接向廖某收取了2008年5月1日至2009年4月30日的店面租金。2009年年初，黄某因自己要经营店面便通知廖某要求收回店面，廖某才知道杨某原签订的合同到期时间是2008年5月1日。黄某于2009年7月1日收回了廖某所租赁的店面。

廖某向法院诉称：原告之所以接受被告杨某的服饰店是因为被告与黄某的店面合同要到2012年才到期，黄某也直接向原告收取了2008年5月1日至2009年4月30日的店面租金。直到黄某要求收回店面，原告才知受骗。请求法院判令：1、依法撤销原、被告店面转租合同；2、被告退回店面转让费15800元。

被告杨兴萍辩称：原告提起民事诉讼的主体资格不符，本案被告应当是黄某。被告转租黄某店面给原告是征得黄某同意的，被告与原告之间没有直接签订店面出租合同。被告虽单方更改了合同租赁期限，但转让给原告后，黄某向原告直接收取了房租，表明原、被告之间的店面转租关系已经成立并履行完毕。请求法院驳回原告的无理诉求。

审判

洪江市人民法院审理认为：被告以欺诈的手段使原告在违背真实意思的情况下订立的口头店面转租合同，应予以撤销。被告将租赁合同更改后，超出实际合同履行期限52个月，黄某对被告的转租行为认可至2009年7月1日，在认可的租赁期限内，被告无需承担责任。在本案中，原、被告在达成门店转租合同时，原告对合同内容没有进行认真审查，存在一定的过错，应负本案的次要责任，法院认定原告承担20%的责任，被告承担80%的责任。故一审判决撤销原告与被告达成的店面转租合同，由被告退回原告店面转让费8005.23元。

一审宣判后，双方当事人在法定期间均为提起上诉。

评析

1、以欺诈的手段在违背真实意思的情况下订立的合同，应予以撤销

未经所有权人同意，将原合同的主要条款更改后，擅自将所租赁的店面转租，依照《中华人民共和国合同》第五十四条第二款的规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，本案原、被告之间的店面转租合同，是被告以欺诈的手段使原告在违背真实意思的情况下订立的口头店面转租合同，故该份合同应予以撤销。

2、经权利人追认后合同合同内容应视为有效

本案被告将原在2008年5月1日到期的店面出租合同改写至2012年9月1日到期，超出实际合同履行期限52个月。在租赁期限内，被告转租行为虽然未经所有权人同意，但所有权人看见原告在其店面进行经营活动，没有提出任何异议，该行为行为应视为对原合同的追认。原租赁合同期满后，所有权人直接收取了原告2009年6月30日以前的租金，应视为所有权人与原告重新订立的不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。

3、合同缔约双方都有过错的，应当各自承担相应的责任

在所有权人收回店面以前，被告没有给原告造成任何损失。在本案中，原、被告在达成门店转租合同时，原告对合同内容没有进行认真审查，存在一定的过错，但主要过程是被告的欺诈行为所引起，故被告应承担主要责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，法院按照双方的过错程度，进行了合理的判决。

综上，笔者认为法院判决是正确的。